Надо ли выделять долю продажи. Надоело общее имущество? Выход есть – выделение доли

ВКонтакте Facebook Одноклассники

На сегодня купля-продажа доли в квартире признается одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью

Как показывает практика, далеко не всегда сособственники сохраняют дружеские отношения и не препятствуют купле-продаже части квартиры. Сделки осложняются еще и тем фактом, что зачастую доли не выделены в натуре, то есть невозможно точно сказать, где кончается территория одного из собственников жилья и начинаются владения другого. Тем не менее, продать или купить долю в квартире можно. В данной статье расскажем, как это сделать.

Для начала стоит определить, что же именно является «долей в квартире».

Необходимо отметить, что используемое на практике словосочетание «доля в квартире» является некорректным сочетанием терминов, правильнее говорить - доля в праве собственности на квартиру.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности . Общая собственность бывает совместной - без определения долей, и долевой - с определением долей. Так, к примеру, совместная собственность - это квартира, приобретенная в браке супругами и оформленная на одного из них. Да, на такую квартиру имеется одно свидетельство о собственности, и хотя в нем указан только один супруг, но распоряжаться такой квартирой можно лишь при нотариально заверенном согласии второго. Также супруги могут переоформить совместную собственность в долевую - то есть при помощи брачного договора определить размер долей, принадлежащих каждому в паре. И если такое соглашение есть, то на основании него уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей долей и при этом ему уже не нужно будет получать согласие второго.

Таким образом, доля в квартире - это часть (доля) в праве собственности на квартиру. Поэтому долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть или сказать, что ей соответствует конкретная часть квартиры, например, определенная комната. А в свидетельстве о праве собственности доля в квартире выражается в виде дроби, например,1/2, 1/5 и т.п.

О том, как определить конкретные границы своей доли, рассказал постоянный эксперт сайт Руслан ЯХУДИН, руководитель юридической компании «ТАКО»:

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам.

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки . Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее . Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника. Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения.

Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

А теперь давайте рассмотрим вопрос приобретения доли со стороны покупателя. Какие есть риски?

Итак, купив долю в квартире, вы подпадаете под действие правового режима долевой собственности, регламентированного гражданским законодательством. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их долей.

Когда речь идет о доле в праве собственности на квартиру, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Если между сособственниками не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности - это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Поэтому владение долей в квартире нельзя приравнять к владению ее конкретной частью, например, комнатой.

Даже при желании выделить комнату в квартире, в которой куплена доля, на практике это осуществить фактически невозможно. Для этого в квартире, как говорилось ранее, должна быть техническая возможность выделения изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности выдел комнаты в натуре невозможен, суд вправе только определить порядок пользования квартирой (на основании соответствующего иска с вашей стороны). Такую позицию высказал Верховный суд РФ.

В этой связи, следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника. То есть будут учитываться следующие обстоятельства :

а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания;
б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы;
в) финансовое положение и многое другое.

Может получиться и так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире. И наоборот, тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания большая жилая площадь.

Регистрация по месту жительства нового собственника доли в квартире осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство о праве собственности. Вселяясь в квартиру с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому рекомендуется покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут в дальнейшем регистрироваться и проживать там. Например, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, разумнее приобрести ее по 1/6 на каждого.

Подводя итог сказанному, можно сделать основные выводы, содержание которых необходимо учитывать при совершении сделок с долей в праве собственности на квартиру:

1) Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Таким образом, фактически «доля в квартире» - это часть (доля) в праве собственности на квартиру.

2) Выдел доли из общего имущества в натуре невозможен при отсутствии технической возможности переоборудования квартиры и выдела комнаты в отдельное самостоятельное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

3) Продавец - собственник доли в квартире (не выделенной в натуре) должен в письменной форме уведомить сособственников о ее продаже по определенной цене. Последние обладают правом преимущественной покупки реализуемой доли в течение месяца. Письменное уведомление продавца доли и согласие сособственника о ее приобретении с юридической точки зрения не являются офертой и акцептом и, следовательно, не обязывают собственника доли продать ее по цене, зафиксированной в письменном уведомлении. Ее стоимость может быть увеличена по усмотрению продавца.

4) Сособственники жилого помещения пользуются им всем в равной степени. В случае создания препятствий в пользовании жилым помещением, собственник доли вправе обратиться в суд с соответствующим иском об определении порядка пользования таким помещением.

5) Целесообразно покупать и оформлять долю в квартире на каждого, кто будет в дальнейшем регистрироваться и проживать в ней.

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия.

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия: кто-то выразит несогласие с продажей соседней комнаты постороннему лицу или заявит о своём преимущественном праве покупки. Ситуация может усложниться и при невозможности выделения доли в натуре: если однокомнатная квартира принадлежит двум лицам, и каждое из них имеет право на ½ жилой комнаты, то продажа «половины помещения» выглядит не совсем реальной. Тем не менее, действующие законы разрешают проводить и такие сделки.


Куда проще разобраться со случаями, где число собственников (владельцев долей в квартире) равно количеству жилых комнат. В этом случае продажа доли может осуществляться, исходя из её выделения в виде одной из комнат. Напомним, фактически дольщики получают право на личное владение жилой комнатой и общее владение другими комнатами: кухней, санузлом, прихожей и т. д. Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире?

Порядок продажи доли в квартире

Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд. Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.

Выделение доли для продажи

Любой участник долевой собственности (совладелец) имеет право выделить свою долю с целью её дальнейшей продажи. При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц. Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2).


Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ - делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

Как продать половину своей доли?

Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости. В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам. Если от совладельцев квартиры поступил отказ, от реализуемой части доли удастся избавиться только одним из следующих способов:

• Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
• Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
• Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?

Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства. Нужно понимать, что специалисты будут защищать интересы ребёнка, и в первую очередь их будут интересовать те изменения в жилищных условиях, которые коснутся их подопечного. Разумеется, если принадлежащая ребёнку доля в квартире является его единственным недвижимым имуществом, или в результате продажи жилищные условия для него будут ухудшены, разрешение на проведение сделки органы опеки не дадут.


Выходом из такой ситуации послужат следующие действия: необходимо предоставить специалистам подтверждение того, что ребёнку выделяется доля в другом – приобретаемом жилье, или что на его имя открыт банковский счёт, куда поступят все деньги от продажи доли. В любом случае, несовершеннолетнее лицо не может остаться без жилья, равно как и любые другие его интересы в результате сделки не могут быть ущемлены. После получения согласия со стороны органов опеки на продажу доли придётся действовать по привычному сценарию: выделять её из общей массы и предлагать другим собственникам.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Случаи, когда собственники не могут полюбовно договориться по вопросам продажи долей, к сожалению, не редки. Здесь же и масса нюансов, касающихся тех или иных обстоятельств: например, местонахождение собственника неизвестно, или он просто уклоняется от предметного разговора о выделении части долевой собственности из общего имущества. Как продать долю в квартире в таком случае?


Главный постулат – продать долю в квартире может каждый, кто выделил её в натуральном выражении или через суд. При этом другие собственники не могут помешать продать долю, хотя и располагают первоочередным правом на её приобретение. Кроме того, закон обязывать уведомлять собственников о своих намерениях избавиться от доли в приватизированной квартире. Всё это вынуждает действовать следующим образом:

• Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
• Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
• Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
• Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
• Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами. Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг. Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.


Если второй супруг согласен купить долю, такое разрешение гарантированно будет получено, а все кредитные обязательства будут переоформлены исключительно на покупателя. Если же покупка доли совершается посторонним лицом, то доступны следующие варианты:

• Владелец части долевой собственности погашает ипотеку и продаёт свою долю имущества.
• Владелец доли договаривается с банком о совершении сделки (маловероятно).
• Владелец доли убеждает банкиров переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Ещё один действенный вариант – продажа квартиры целиком и возвращение одному из супругов стоимости его доли. Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ. Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей

Кроме того, если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Которая проводилась в нашей стране в прошлом веке, тысячи людей стали хозяевами квартир и домов на условиях общей собственности. В ту же ловушку попали наследники, получившие недвижимость не единолично, а на пару с кем-то.

Согласно ст. 244 ГК РФ, общая собственность может быть совместной и долевой. При совместной собственности люди владеют чем-то без распределения и описания долей. Чаще всего это касается супругов – их общая квартира будет называться совместной собственностью.

Другие действия с долей

Любой из собственников также может по-другому распорядиться своей долей.

Продать